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DISSECANDO A QUESTÃO DA REVISÃO DO CRITÉRIO DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS
Bastante discutido nas últimas semanas, a viabilidade jurídica de revisar o critério de rateio das despesas de condomínios edilícios merece uma análise depurada, pese embora tratar-se de uma discussão “requentada”, considerando que o termo inicial desse imbróglio em sede nacional foi uma decisão monocrática oriunda do Superior Tribunal de Justiça (STJ), publicada em 16/05/2013 – nos autos do Resp. 1104352-MG.
Ocorre que o STJ não enfrentou o mérito do processo, tendo o ministro relator (Marco Buzzi) negado seguimento ao respectivo recurso especial, cujo recorrente não impugnou um dos fundamentos em que se baseou a decisão recorrida, incidindo na causa extintiva sedimentada na súmula nº 283 do Supremo Tribunal Federal (STF), aplicada por analogia ao STJ.
Por conseguinte, o STJ não pacificou essa origem de litígios, mantendo aberta a discussão, que continua a gerar debates acirrados e novas contendas judiciais; o que justifica, portanto, a atenção dos operadores e interessados em geral sobre a questão. Pretendemos neste sucinto ensaio apontar as principais razões que pendem em favor da manutenção do critério geral de rateio e aquelas em prol de sua revisão, bem como expor a ratio dos precedentes judiciais paradigmáticos já existentes.
O art. 12, §1º, da lei 4.591/64 e o art. 1.336, I, do Código Civil, disciplinam a matéria e preveem um critério geral de rateio das despesas do condomínio: na proporção da fração ideal de cada unidade autônoma. Essa forma de divisão do custeio não é obrigatória, podendo a convenção do condomínio dispor de forma diversa, conforme é expressamente previsto nesses mesmos dispositivos legais. Esse critério de rateio é o mais utilizado e conta com vasto repertório de reconhecimento judicial de sua legalidade, porquanto foi respaldado pelo novo código civil.
Todavia, há quem discorde da legalidade/constitucionalidade desse critério de rateio aplicado à generalidade dos casos, nomeadamente proprietários de unidades em cobertura ou pavimento térreo que possuam área superior ao padrão das demais unidades autônomas (unidades tipo). Partindo do pressuposto de que sua maior área não gera maiores custos ao condomínio, não prejudica os demais condôminos e que não dispõe das utilidades oferecidas além do que o faz qualquer outra unidade, alegam que não devem pagar uma taxa condominial mais cara.
Tal pretensão vem sendo fundamentada nos arts. 421 (função social do contrato), 422 (probidade e boa-fé contratuais), 884 (enriquecimento sem causa) e 2.035 do Código Civil e em princípios Constitucionais, a exemplo da isonomia; embasado nos quais pugna-se pela revisão do critério geral de rateio para um critério de igualdade ou de efetiva utilização (de acordo com o uso real dos serviços e as despesas geradas, o que poderá redundar no pagamento da mesma quantia, independente da área das unidades autônomas).
A respeito desse conflito, há precedentes judiciais importantes acolhendo a pretensão de revisão, oriundos sobretudo do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG), não obstante termos encontrado diversos acórdãos contrários no mesmo tribunal. Selecionamos dois arestos que representam bem a forma como essa tese foi acolhida por parte daquele tribunal (AI 1.0024.08.248868-5/001, publicado em 30/06/2009; AC 1.0024.04.504058-1/001, publicado em 07/03/2008).
Em ambos os paradigmas foi considerado que a maior área de uma unidade autônoma não aumenta a despesa do condomínio nem confere maior benefício ao proprietário relativamente ao usufruto das áreas comuns; e ainda, que o fato de a lei permitir seja fixado outro critério de rateio, somado à manutenção pelo condomínio do critério geral mesmo no caso de a unidade maior não gerar custo maior, configura enriquecimento sem causa, afrontando o art. 884 do Código Civil. Em consequência, esse proprietário tem direito a pagar a taxa condominial proporcional as despesas que gera, logo a revisar o critério de rateio das despesas do condomínio e a ser restituído das quantias pagas indevidamente.
No segundo acórdão citado, o relator ainda expôs em seu voto que o STJ já reconheceu a liberdade do condomínio para fixar diferente critério de rateio das despesas, devendo preservar a isonomia e abominar o enriquecimento sem causa (Resp. 541317-RS, publicado em 28/10/2003). Além disso, pode favorecer à tese dos proprietários de áreas maiores a própria redação do art. 1.340 do Código Civil, que traz consigo um critério de custeio em razão do uso efetivo ao prescrever que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Com efeito, a permissão legal para que o condomínio estabeleça em convenção critério de rateio diferente é uma forma de não “engessar” o direito, reconhecendo a incapacidade de regular todos os casos em abstrato e possibilitando a adequação da lei aos casos concretos. No entanto, em virtude de a alteração da convenção do condomínio exigir a aprovação por pelo menos 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil) e os proprietários de unidades maiores (comumente térreo e/ou cobertura) representarem uma minoria entre os condôminos, a concretização de seus direitos por essa via é inviabilizada, restando-lhes requerer a intervenção do judiciário.
Nessa esteira, uma vez provocados, aos Tribunais pátrios compete controlar os atos da assembleia condominial, uma vez que originem o enriquecimento sem causa ou não observem a isonomia, realizando inclusive o exame da proporcionalidade de seus atos. Sendo assim, mesmo que esteja sendo aplicado o critério de rateio por fração ideal, o judiciário pode determinar a revisão da convenção do condomínio para que outro seja adotado, desde que verifique o direito à modificação nas especificidades do caso concreto, ante a desproporcionalidade do critério fixado em convenção, ainda que tacitamente.
Todavia, apenas parte de um Tribunal inferior reconheceu o direito de revisão em comento, restando controvertida e não pacificada essa questão; sendo importante ratificar que o STJ não decidiu o mérito dessa discussão, tendo apenas considerado legal a modificação do critério de rateio para um igualitário por aprovação em assembleia (por ocasião do julgamento do citado Resp. 541317-RS), não tendo declarado ainda o direito a modificá-lo independente de votação.
E mais, os condomínios contrários à revisão do critério podem sustentar razões que justificam a adequação, necessidade e a proporcionalidade do critério de rateio na proporção das frações ideais, pois a unidade autônoma de maior fração ideal de terreno ocupa uma área maior, que poderia acomodar outra unidade autônoma e reduzir o valor do resultado do rateio. Logo, a ocupação de uma maior área por uma única unidade repercute na divisão do custo total das despesas do condomínio por um número menor, dando causa à cobrança de taxa condominial maior aos demais condôminos.
Em tom de conclusão, importa destacar que a celeuma ainda não foi resolvida e que não se pode falar de um direito líquido e certo a modificar o critério geral de rateio das despesas condominiais para um critério de igualdade ou de uso efetivo tal qual tratamos acima. Por outro lado, também não se deve afirmar a impossibilidade jurídica dessa pretensão ou a legalidade absoluta do critério geral aplicada a todos os casos, podendo ser verificado o direito de revisão a depender das peculiaridades do caso concreto, fundado nos princípios da isonomia, proporcionalidade e na vedação ao enriquecimento sem causa.
Fábio Vinícius Maia Trigueiro
Advogado integrante do Escritório Régis e Ramalho Advogados

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